9 Giugno 2016 – Pubblicato lo scorso 20 Maggio sulla Gazzetta Ufficiale n. 117, il decreto legislativo n. 72/2016, che attua la direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori per i beni immobili residenziali.
La direttiva impone che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al tasso annuo effettivo globale (TAEG).
L’ambito di applicazione delle nuove norme contenute nel decreto riguarda:
- Mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale;
- Mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
Il provvedimento, che è entrato in vigore lo scorso 4 giugno 2016, stabilisce che dopo 18 rate mensili – anche non consecutive – non pagate, la banca può mettere in vendita l’immobile (entro 6 mesi) senza dover passare dall’autorità giudiziaria e tenere dal ricavato quanto le sia dovuto, riconoscendo l’eventuale eccedenza al debitore.
Nel caso in cui il ricavato dalla vendita sia inferiore al valore del prestito, il debito verrà comunque considerato estinto. Secondo la norma, sarà un perito tecnico, in veste di soggetto terzo, che avrà il compito di garantire una valutazione il più possibile equa dell’immobile, più bassa rispetto al valore di mercato ma superiore a quella prevista per le vendite giudiziarie in base d’asta.
Il provvedimento prevede che la procedura si possa attivare solamente su base volontaria, ovvero all’atto della stipula del finanziamento, il cliente e la banca possono convenire che, in caso di inadempimento, la restituzione o il trasferimento del bene oggetto della garanzia comporta l’estinzione del debito. Inoltre, una volta accettata questa normativa non potrà essere derogata.
La norma non è retroattiva e non si applicherà ai contratti in essere, neanche nei casi di surroga; dunque riguarderà solamente i mutui stipulati dopo l’entrata in vigore del decreto.
La normativa mira a dare tempi certi ai pagamenti: i normali tempi giudiziari sono infatti molto lunghi e raggiungono in media i 7 anni. Con l’introduzione delle nuove regole, che sostanzialmente consentono agli istituti bancari di baypassare il giudice, i tempi si accorciano notevolmente.
Ma il provvedimento non risulta esente da alcune critiche. Per la Cisl occorre innanzitutto, verificare quante saranno le banche disposte a sottoscrivere accordi di questo tipo, con il rischio di mettere in crisi un mercato, quello dei mutui, che non senza fatica si sta riprendendo. Inoltre, la Cisl auspica che ci sia parità di potere contrattuale tra le banche e chi sottoscrive un mutuo, evitando situazioni in cui quest’ultimo sia costretto all’accettazione delle condizioni dettate dagli istituti bancari con il rischio di dover in futuro perdere l’alloggio. Infine, se da una parte l’intento del governo è quello di garantire il recupero dei crediti da parte delle banche, il pericolo che si corre è quello di attirare società specializzate nell’acquistare e far fruttare questo tipo di crediti. Infatti, l’articolo 16 del provvedimento di conversione in legge (legge 8 aprile 2016, n. 49) del decreto sulla riforma del credito cooperativo e la garanzia delle cartolarizzazioni delle sofferenze (d.l. 14 febbraio 2016, n. 18), stabilisce che chi acquisisce immobili nell’ambito di vendite giudiziarie per poi rivenderle ad un acquirente finale paga una imposta sostitutiva di appena 200 euro, contro la tassazione ordinaria del 9%. Sostanzialmente una sorta di regalo a banche e speculatori, a fronte dell’ennesima stangata su cittadini e consumatori.